آیین نامه اجرایی پیش فروش واحد های مسکونی

 ماده 1 - کلیه سازندگان مجموعه‌های مسکونی بیش از ده واحد و طرحهای عمران و توسعه زمین شهری که در اجرای این آیین‌نامه قصد تأمین قسمتی از‌ هزینه‌های اجرایی طرح، از طریق پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دست احداث را داشته باشند، مشمول این آیین‌نامه هستند و از این پس در این آیین‌نامه به‌اختصار سازندگان نامیده می‌شوند.

‌تبصره - کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکتهای دولتی، نهادهای عمومی غیر دولتی، نهادهای انقلاب اسلامی، نیروهای مسلح و شرکتهای تعاونی مسکن که‌اقدام به احداث مسکن برای استفاده اعضای خود می‌نمایند، مشمول این آیین‌نامه نمی‌شوند.

‌ماده 2 - کلیه سازندگان مکلفند طرح خود را جهت تأیید و دریافت مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش به سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوط تسلیم نمایند.

‌ماده 3 - سازمانهای مسکن و شهرسازی استانها موظفند حداکثر ظرف پانزده روز پس از دریافت درخواست مکتوب سازنده منضم به اسناد و مدارک لازم طبق‌دستورالعمل اجرایی موضوع ماده (8) این آیین‌نامه نسبت به تأیید طرح و یا ارایه نظرات اصلاحی به سازنده یا وکیل قانونی وی اقدام نمایند.

تبصره 1 - چنانچه سازمان مسکن و شهرسازی استان در مهلت یاد شده اظهار نظر نکند، سازندگان پروژه‌های تا یکصد واحد مسکونی و معادل ده هزار(10.000) متر مربع زیر بنای ناخالص می‌توانند به طور مستقیم و بدون دریافت مجوز، مطابق با ماده (4) این آیین‌نامه اقدام به انتشار آگهی نمایند.

‌تبصره 2 - مدت یاد شده برای پروژه‌های از یکصد و یک تا پانصد واحد مسکونی و حداکثر معادل پنجاه هزار (50.000) متر مربع زیربنای ناخالص، یک ماه‌است.

‌ماده 4 - سازنده مکلف است شماره مجوز انتشار، محل و مشخصات عمومی طرح، تعداد واحدهای، حدود قیمت، زمان تحویل واحدها و سایر اطلاعات را‌طبق مفاد مجوز مربوط، به وضوح در آگهی پیش‌فروش قید کند.

‌ماده 5 - وزارت مسکن و شهرسازی با همکاری بانک مسکن قرارداد نمونه‌ای را که در بردرنده تضمین حمایت از حقوق پیش خریداران، سازندگان و بانک‌مسکن باشد، تنظیم و منتشر می‌نماید تا خریداران، سازندگان و بانک بتوانند بر اساس آن، قرارداد مربوط را تنظیم نمایند.

‌ماده 6 - سازنده مکلف است حسابی (‌حساب جاری قرض‌الحسنه یا سپرده کوتاه‌مدت) به نام خود در بانک مسکن افتتاح نماید. پیش خریداران باید وجوه‌مربوط به پیش خرید واحدهای مسکونی را به این حساب واریز نمایند. برداشت سازنده از حساب یاد شده تنها با ارایه گواهی و تأیید مهندس ناظر پروژه مبنی بر‌پیشرفت فیزیکی و ریالی پروژه امکان‌پذیر خواهد بود.
‌تبصره - بانک مسکن می‌تواند بر اساس قرارداد موضوع ماده (5) این آیین‌نامه به خریداران، تسهیلات خرید بدهد.

‌ماده 7 - بانکها می‌توانند به منظور اخذ تأمین کافی اشاره شده در ماده (6) آیین‌نامه تسهیلات اعطایی بانکی موضوع تصویب‌نامه شماره 88620 مورخ1368.12.28 - سند مالکیت عرصه پروژه یا ضمانت‌نامه‌های صادر شده از سوی مؤسسات بیمه را در هنگام اعطای تسهیلات به پیش‌خریداران به وثیقه ‌بگیرند دستورالعمل اجرایی این ماده پس از تصویب شورای پول و اعتبار توسط بانک مرکزی ابلاغ می‌شود.

متن قانون پیش فروش ساختمان

ماده ١- در این قانون ،اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می رود:

١- پیش فروشنده : شخص حقیقی یا حقوقی است که قدراسهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش به پیش خریدار منتقل می کند و متعهد می گردد ساختمان را ظرف مدت معینی احداث و تسلیم کند.

2- پیش خریدار:شخصی است که قدر السهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله خریداری می نماید.

تبصره : قائم مقام و جانشین یا جانشینان پیش فروشنده و پیش خریدار نیز مشمول تعاریف یاد شده خواهند بود.قانونی تقدیم می شود.

ماده ٢ – هر قرارداد یا عقدی که در نتیجه آن ،یکی از طرفین متعهد به ساخت یا تکمیل بنا در زمین معینی باشدکه مالک تمام یا قسمتی از ان است و بیع ،صلح ،اجاره به شرط تملیک و نظایر آن منعقد شود،قرداد پیش فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات این قانون است

ماده ٣ – قراردادهای پیش فروش باید مطابق با نمونه های مقرر در ایین نامه اجرایی این قانون بوده و درآن حداقل به موارد زیر تصریح شود:

١- اوصاف و امکانات واحدی که پیش فروش می شود مانند مساحت اعیانی و سهم واحد مورد معامله از کل زمین ،تعداد اتاقها،شماره طبقه ،شماره واحد ،توقفگاه ( پارکینگ ) و انباری و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد درآن احداث می شود،مانند موقعیت ،کاربری و مساحت کل عرصه و زیر بنا ،تعداد طبقات و کل واحدها،نما ،نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش ، قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده و یا عرفاًدر قیمت موثر می باشد.

2- بهاء مورد معامله ،تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

٣- مدت قرارداد و دوره تحویل موقت .

4- تعیین تکلیف راجع به خسارات‌،تضمینها و قراداد بیمه ای ،تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله .

۵- اعطاء وکالت به پیش خریدار برای تنظیم سند رسمی انتقال پس از انمام بنا و پرداخت کل بهای مورد معامله

ماده ۴- پیش فروش و انتقالات بعدی آن باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

ماده ۵- تنظیم قراداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

الف : مدارک دال بر متعهد بودن پیش فروشنده نسبت به مورد معامله .

ب- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.

ج – بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ١٣ این قانون.

د- تاییدیه مهندس ناظر پروژه مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان .

ه- گواهی بانک مبنی بر افتتاح حساب موضوع ماده ١۴ قانون.

و- گواهی عدم خلاف صادره از سوی مرجع صادر کننده پروانه .

تبصره: انبوه سازان مکلفند در چهار چوب ظرفیت قید شده در پروانه صلاحیت و تعیین پایه خود اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند .

ماده ۶ - تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق اثبت و بدون گواهی مالیاتی صرفاًدر قبال در یافت حق التحریر سند غیر مالی صورت می گیرد.

تبصره : در نقل انتقالات بعدی ،قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفتر خانه ،مالیات بر اساس یک ششم مالیات ساختمان تمام شده در یافت می شود.

ماده ٧- چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند،مسئول خسارات وارده به پیش خریدار خواهد بود.تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممکن است ولی مانع از دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد نیست.

ماده ٨- پیش فروشنده باید پس از اتمام بنا نسبت به تهیه گواهی انطباق بنا با قرار داد که حسب مورد توسط ناظر یا کارشناس مذکور در آیین نامه اجرایی این قانون صادر می شود.،اقدام نماید.مگر این که پیش خریدار تغییرات به عمل آمده را تصدیق نماید.

ماده ٩- چنانچه در دوره تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده و یا دارای هر گونه عیب اعم از مخفی و یا آشکار است،پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست نماید یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت نماید.

ماده ١٠ – پس از اتمام دوره تحویل موقت ،پیش فروشنده ضامن عیوب مخفی موجود در بنا است،در صورت وجود عیب ،پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع عیب در خواست نماید یا عقد را فسخ یا ارش اختیار کند.

ماده ١١- در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی ،کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ،مابه التفاوت نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار گرفت، لکن چنانچه مابه التفاوت مساحت بیش از پنج درصد زیر بنای مفید باشد،پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت وبه هر حال پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.

ماده ١٢- در تمامی مواردی که پیش خریدار قرارداد را فسخ می نماید ،پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

تبصره – در صورت عدم توافق طرفین ،پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را برا اساس قیمت روز بنا ،طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده ١٣ – پیش فرو شندگان و مجریان و ناظران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ،در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث ،مسئولیت تضامنی دارند و مکلفند مسئولیت خود را از این جهت بیمه نمایند. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده می باشد.

ماده ١۴ – پیش فروشنده مکلف است نزد یکی از بانکهای داخلی حساب بانکی افتتاح نماید.کلیه وجوه پیش خریداران باید به حساب واریز گردد. بانک یاد شده موظف است برای در یافت اقساط از پیش خریداران ،دفتر چه اقساطی صادر نماید.سر رسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن در دفترچه مذکور قید می گردد. پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار را ندارد.

ماده ١۵- در مواردی که بانکها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش ،تسهیلات خرید می دهند،وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.

دستورالعمل اجرایی این ماده توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و با هماکری وزارت مسکن و شهر سازی تهیه و ابلاغ خواهد شد.

ماده ١۶- در پیش فروشنده ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن بر اساس توافق طرفین خواهد بود،ولی حداقل ده درصد از ثمن همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند.

ماده ١٧- پرداخت هر یک از اقساط ثمن منوط به تایید پبشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن که طرفین به نحو دیگری توافق کرده باشند..

ماده ١٨- هرگاه پیش خریدار تعهدات خود را انجام دهد ،ولی پیش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع نماید، پیش خریدار می تواند بر اساس وکالت اعطایی در سند پیش فروش (موضوع بند ۵ ماده ٣ این قانون ) با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تاییدیه پرداخت نود درصد ثمن از بانکی که دفترچه اقساطی را صادر نموده است،به وکالت از طرف پیش فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضاء نماید.

تبصره – در مورد این ماده کسر هزینه های نقل وانتقال از باقیمانده ثمن و محاسبه آن برای تنظیم سند رسمی انتقال ممکن است.

ماده ١٩- عرصه و اعیان ساختمان پیش فروش شده و مبالغ واریز شده به حساب بانکی پیش فروشنده و یا طلبکار او قابل توقیف و تامین نیست.

ماده ٢٠ – هر گاه قرارداد متضمن شرطی باشد که موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر،پیش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نماید،پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار،پیش فروشنده باید مراتب را کتباًبه دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند .دفترخانه مکلف است ظرف مهلت پنج روز به پیش خریدار اخطار نمایدتا ظرف مهلت ده روز نسبت به پرداخت دین اقدام کند.در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مذکور پیش فروشنده حق فسخ قراداد را دارد.

ماده ٢١- صحت و اعتبار واگذاری موقعیت قرادادی و تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به ساختمان پیش فروش شده و عرصه آن منوط به اخذ رضایت پیش خریدار ( یا پیش خرداران ) یا قائم مقام قانونی آنها خواهد بود.

ماده ٢٢- در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به ساختمان پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده ،پیش خریدار و منقل الیه به طور تضامنی عهده دار پرداخت ثمن خواهند بود. درهر حال سند رسمی انتقال به نام منتقل الیه تنظیم خواد شد.

ماده ٢٣- در زمان انتقال قطعی سند ساختمان در دفتر خانه ،سند پیش فروش صادر شده باید به دفتر خانه عودت داده شود.

ماده ٢۴- پیش فروشنده باید قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره ،مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه در خواست اگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند.در غیر اینصورت به جزاء نقدی از یک میلیون (000/000/1 )ریال تا یکصد میلیون ( 000/000/100 ) ریال محکوم خواهند شد.

ماده٢۵- شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ای مستقل با ذکر مشخصات کامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده ٢۶- اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی یا اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانکی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان ده درصد ، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند ویا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی نمایند علاوه به رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده ،به حبس از شش ماه تا دو سال و یا جزاء نقدی به میزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال در یافتی محکوم می گردند.

ماده ٢٧- پیش فروشنده مکلف است ظرف یک سال پس از اتمام بنا تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان کارو تفکیک سند انجام دهد در غیر این صورت به جزاء نقدی معادل ملبغ در یافتی در حق دولت مکوم می گردد.

تبصره – جرائم مذکور در این ماده و ماده ٢۶ تعقیب نمی شودمگر با شکایت شاکی خصوصی و یا وزارت مسکن و شهر سازی و با گذشت شاکی ،تعقیب یا اجراءحکم موقوف می شود

ماده ٢٨- مشاوران املاک باید طبق این قانون نسبت به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مبادرت نمایند.در غیر اینصورتپروانه کسب آنان برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا سه سال معلق و برای بار سوم برای همیشه لغو می شود.

ماده ٢٩- به منظور حل وفصل اختلاف طرفین قراداد پیش فروش ساختمان ،در شهرداری مراکز شهرستانها،هیاتی مرکب از یک نفر قاضی با معرفی رئیس کل دادگستری استان و۴ نفر کارشناس با معرفی استانداری ؤ سازمان مسکن وشهر سازی استان ، سازمان نظام مهندسی ساختمان استان و شهردادری مربوط تشکیل می شود.رای هیات با نظر اکثریت اعضاء صادر می شود و ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاکم عمومی دادگستری می باشد.

تبصره- رای قطعیت یافته کمیسیون ،از طریق اجراء احکام دادگستری مطابق مقررات مربوط به اجراء احکام مدنی اجراء شود.

ماده ٣٠- آیین نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این قانون توسط وزارت دادکستری با همکاری وزارتخانه های مسکن و شهر سازی و کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.